Mis à jour le 3 novembre 2026
L'essentiel à retenir :
- Décret tertiaire : obligation de réduire la consommation d'énergie des bâtiments tertiaires d'au moins 1 000 m², de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050.
- Chaque année : déclaration des consommations sur la plateforme OPERAT au plus tard le 30 septembre.
- Chauffage : environ la moitié des consommations du parc tertiaire, selon une étude du ministère de la Transition écologique (2020).
- Leviers reconnus par le texte : équipements performants, gestion active et modalités d'exploitation, c'est-à-dire le réglage et la maintenance.
- Point de départ concret : un entretien de chaufferie suivi et chiffré, avec des relevés exploitables dans OPERAT.
En tant que propriétaire, gestionnaire ou occupant d'un bâtiment tertiaire, vous avez sans doute déjà rempli OPERAT, parfois sans savoir quoi faire du chiffre obtenu. La plupart des plans d'action se concentrent sur l'isolation, les fenêtres ou le photovoltaïque. Ce sont des chantiers lourds, longs à voter et à financer. Mieux vaut savoir ce que la chaufferie, la ventilation et la climatisation peuvent rapporter avant 2030, avec des moyens bien plus légers.
Qu'est-ce que le décret tertiaire ?
Le décret tertiaire est l'obligation, issue de la loi ELAN, de réduire la consommation d'énergie finale des bâtiments où au moins 1 000 m² sont consacrés à une activité tertiaire. Les paliers sont fixés à 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence.
Que vaut votre chaufferie dans votre trajectoire 2030 ?
Nous relevons le rendement, la régulation et les réglages de vos installations, et chiffrons ce qu'ils peuvent rapporter. Réponse sous 24 h ouvrées.
Faire évaluer ma chaufferieLe nom officiel du dispositif est « éco-énergie tertiaire ». Sa base légale est l'article L174-1 du Code de la construction et de l'habitation. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, d'où vient le surnom, a été recodifié aux articles R174-22 à R174-32 du même code à partir du 1er juillet 2021.
« Au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010. »
Code de la construction et de l'habitation, article L174-1, version en vigueur depuis le 25 août 2021
Deux façons d'atteindre l'objectif existent. La première, en valeur relative : baisser la consommation du pourcentage fixé par rapport à une année de référence, choisie entre 2010 et 2019. La seconde, en valeur absolue : atteindre un niveau de consommation fixé par arrêté pour chaque catégorie d'activité, bureaux, enseignement, santé, commerce. Le propriétaire et l'occupant choisissent l'objectif le plus atteignable.
Le dispositif concerne un bâtiment entier dédié au tertiaire, une partie de bâtiment mixte dépassant le seuil, ou un ensemble de bâtiments sur un même site. Bureaux, écoles, EHPAD, hôtels, commerces, bâtiments publics : en Côtes-d'Armor, une bonne partie du parc des collectivités et des bailleurs de locaux professionnels y entre.
Les obligations pèsent à la fois sur le propriétaire et, le cas échéant, sur le locataire, selon l'article L174-1. Dans un immeuble de bureaux loué, chacun agit sur ce qu'il maîtrise : le propriétaire sur la chaufferie et le bâti, l'occupant sur ses horaires et ses usages. Le partage des rôles mérite d'être écrit dans le bail ou dans une annexe environnementale, sinon chacun attend que l'autre commence.
Définition : OPERAT
Plateforme nationale, gérée par l'ADEME, sur laquelle les assujettis déclarent chaque année leurs consommations d'énergie. Elle produit une attestation numérique annuelle et une notation « Éco Énergie Tertiaire », selon la fiche service-public dédiée, mise à jour le 9 septembre 2025.
Des relevés de maintenance utilisables dans votre déclaration
Nos rapports d'entretien indiquent ce que la plupart ne notent pas : rendement de combustion, températures de départ, plages de fonctionnement, réglages modifiés. Ce sont ces données qui expliquent l'écart d'une année sur l'autre dans OPERAT, et qui justifient vos actions le jour d'un contrôle.
Quelles obligations et quel calendrier pour le décret tertiaire en 2026 ?
En 2026, le décret tertiaire impose une déclaration annuelle des consommations sur OPERAT avant le 30 septembre, et l'affichage de l'attestation numérique depuis le 1er juillet 2026. Le premier palier de réduction, 40 %, porte sur l'année 2030.
| Obligation | Échéance | Ce qu'il faut faire |
|---|---|---|
| Déclaration des consommations | Chaque année, au plus tard le 30 septembre | Saisir dans OPERAT les consommations de l'année précédente |
| Affichage de l'attestation | Obligatoire depuis le 1er juillet 2026 | Afficher l'attestation numérique et sa notation dans le bâtiment |
| Premier objectif | Année 2030 | Moins 40 % par rapport à la référence, ou valeur absolue atteinte |
| Paliers suivants | 2040, puis 2050 | Moins 50 %, puis moins 60 % |
Source : fiche service-public F38065 (septembre 2025) ; arrêté du 1er août 2025 modifiant l'arrêté du 10 avril 2020, qui rendait l'affichage facultatif jusqu'au 1er juillet 2026.
L'arrêté « méthode » du 10 avril 2020 a été modifié à de nombreuses reprises, la dernière fois par un arrêté du 11 août 2026 qui corrige une erreur matérielle. Ce texte bouge : ne vous fiez pas à un guide daté de 2022 pour vos calculs.
Les sanctions suivent une logique graduée. Le préfet adresse d'abord une mise en demeure, avec un délai de trois mois. Sans réaction, la non-conformité peut être publiée sur un site de l'État, puis sanctionnée par une amende de 1 500 € au plus pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. L'amende reste modeste. La publication, elle, peut peser sur l'image d'un propriétaire ou d'une collectivité.
Attention à l'année de référence
L'année de référence se choisit entre 2010 et 2019. Une année de forte consommation rend l'objectif plus facile à atteindre. Une fois validée dans OPERAT, la changer est complexe. Vérifiez les factures de chaque année disponible avant de la fixer, surtout si une chaudière a été changée entre-temps.
Pourquoi la chaufferie pèse-t-elle autant dans l'objectif 2030 ?
La chaufferie pèse lourd parce que le chauffage représente environ la moitié des consommations du parc tertiaire, et parce qu'une partie des gains s'obtient par le réglage et l'exploitation, sans travaux sur le bâti. C'est le levier le plus rapide à actionner avant 2030.
« Les consommations de chauffage ne représentent que 50 % des consommations du parc tertiaire. »
Commissariat général au développement durable, étude des scénarios de rénovation du parc tertiaire, décembre 2020
La même étude ajoute qu'il est « très difficile » de dépasser 30 % de baisse sans agir aussi sur les autres usages que le chauffage. Autrement dit : la chaufferie est le premier chantier, pas le seul. La ventilation, la climatisation et l'eau chaude sanitaire complètent la trajectoire.
Le texte réglementaire lui-même désigne ces leviers. L'article R174-23 du Code de la construction liste quatre familles d'actions, dont deux relèvent directement de la maintenance CVC.
« 2° L'installation d'équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements ; 3° Les modalités d'exploitation des équipements. »
Code de la construction et de l'habitation, article R174-23, II, version en vigueur depuis le 1er juillet 2021
| Poste CVC | Action de maintenance ou d'exploitation | Levier R174-23 |
|---|---|---|
| Chaudière et brûleur | Analyse de combustion, réglage de l'excès d'air, nettoyage du corps de chauffe | 3° exploitation |
| Régulation | Loi d'eau, réduits de nuit et de week-end, horaires calés sur l'occupation réelle | 2° gestion active et 3° |
| Réseau hydraulique | Équilibrage, circulateurs à vitesse variable, contrôle de la qualité de l'eau | 2° équipements et 3° |
| Ventilation | Filtres propres, débits réglés, arrêt ou réduction hors occupation | 3° exploitation |
| Climatisation | Échangeurs nettoyés, étanchéité contrôlée, consignes cohérentes avec le chauffage | 3° exploitation |
Source : article R174-23 du Code de la construction et de l'habitation pour les familles de leviers ; actions de maintenance : Breizh Thermique Service.
Notre avis : commencez par la régulation. Un bâtiment de bureaux chauffé le week-end à la même température qu'en semaine, ou une école chauffée pendant les vacances, consomme pour rien. Ces dérives se corrigent en une intervention, et se voient dès la déclaration suivante. Une isolation de façade, elle, demande des années de préparation.
Des réglages à revoir avant la prochaine déclaration ?
Nous vérifions régulation, horaires et combustion, puis vous remettons un rapport daté. Intervention sous 4 à 8 h ouvrées, 5 jours sur 7, en cas de panne.
Programmer un réglageLe contrat d'exploitation, levier sous-estimé du décret tertiaire
Le contrat d'exploitation fixe qui règle quoi, à quelle fréquence, et avec quel suivi des résultats. Pour le décret tertiaire, c'est l'outil qui transforme un entretien obligatoire en baisse de consommation mesurable.
Le ministère le dit lui-même dans sa présentation du dispositif. Parmi les actions citées figure l'« optimisation de l'exploitation des équipements : contrat d'exploitation avec objectif de résultat, suivi de la gestion active des équipements ». La formule vient de la page éco-énergie tertiaire du ministère, mise à jour en septembre 2025.
Dans la pratique, la plupart des bâtiments tertiaires de taille moyenne ont un contrat de maintenance de type P2. Il couvre la conduite et l'entretien, rarement la performance. Ajouter au contrat trois éléments suffit souvent à changer la donne. Un relevé annuel des consommations, mis en regard des réglages faits. Une revue des horaires de chauffe à chaque changement d'occupation. Des préconisations chiffrées dans le rapport annuel. Notre guide du contrat P2 de chauffage détaille ce que chaque poste doit couvrir.
Le décret tertiaire n'est pas le seul texte qui pousse dans ce sens. Les bâtiments dont le chauffage ou la climatisation dépasse 70 kW doivent aussi s'équiper d'un système d'automatisation, comme nous l'expliquons dans notre article sur le décret BACS. Les deux obligations se renforcent : la GTB fournit les données, le contrat d'exploitation les exploite.
Notre maintenance CVC pour bâtiments tertiaires
Breizh Thermique Service entretient les chaufferies, ventilations et climatisations des bureaux, écoles, EHPAD, hôtels et bâtiments publics des Côtes-d'Armor.
- Analyse de combustion et réglage du brûleur à chaque visite.
- Revue de la régulation et des horaires selon l'occupation réelle.
- Rapport annuel avec relevés et préconisations chiffrées.
- Intervention sous 4 à 8 h ouvrées, 5 jours sur 7, en cas de panne.
Le conseil de Breizh Thermique Service
Demandez à votre mainteneur de joindre au rapport annuel les relevés de consommation de la saison, à côté des réglages qu'il a faits. Vous saurez ce qui a marché, et vous aurez des éléments concrets si la déclaration OPERAT montre une hausse inattendue. Si votre contrat d'entretien de chaufferie ne le prévoit pas, c'est le moment de le renégocier.
Ventilation, climatisation, eau chaude : quels autres leviers CVC ?
Après le chauffage, la ventilation, la climatisation et la production d'eau chaude sont les postes CVC à revoir. Selon la même étude du ministère, il est très difficile de dépasser 30 % de baisse sans agir sur ces autres usages.
La ventilation. Une centrale de traitement d'air qui tourne jour et nuit, week-ends compris, consomme pour chauffer et déplacer un air que personne ne respire. Des filtres colmatés obligent le ventilateur à forcer. Les deux se corrigent à l'entretien : horaires calés sur l'occupation, filtres changés à la bonne fréquence, débits vérifiés par rapport au besoin réel des locaux.
La climatisation. Le gaspillage le plus courant est invisible : chauffage et climatisation qui fonctionnent en même temps dans le même local, chacun luttant contre l'autre. Une consigne de froid trop basse, des échangeurs encrassés ou une fuite de fluide dégradent aussi le rendement. Une visite de printemps permet de remettre les consignes en cohérence avant l'été.
L'eau chaude sanitaire. Ici, la marge est plus étroite. La température de production ne se baisse pas librement, car la prévention des légionelles impose des niveaux minimaux. Les gains se trouvent ailleurs : boucles de distribution mal calorifugées, circulateurs surdimensionnés, ballons trop grands pour l'usage réel du bâtiment.
Dernier point, souvent ignoré : le texte prévoit une modulation de l'objectif lorsque les actions nécessaires se heurtent à des contraintes techniques, architecturales ou à des coûts manifestement disproportionnés. Cette modulation se justifie par un dossier technique. Un état des lieux CVC chiffré en est une pièce utile, parce qu'il montre ce qui a déjà été fait et ce qui reste possible.
Par où commencer avant 2030 ?
Commencez par mesurer, puis par régler, avant d'investir. Les actions d'exploitation coûtent peu et produisent un effet dès la saison de chauffe suivante. Les gros travaux viennent ensuite, appuyés sur des chiffres fiables.
Un conseil pratique pour la mesure : relevez les compteurs de gaz ou d'électricité chaque mois, pas seulement une fois par an. Une courbe mensuelle montre immédiatement l'effet d'un réglage, ou une dérive en cours de saison. C'est aussi ce qui permet de distinguer un hiver rigoureux d'un vrai problème d'installation.
- Vérifier OPERAT : année de référence, surfaces, consommations déclarées, notation obtenue.
- Faire un état des lieux CVC : rendement de la chaudière, régulation, horaires, état des réseaux et de la ventilation.
- Corriger les réglages : horaires d'occupation, réduits, loi d'eau, débits de ventilation.
- Renforcer le contrat : relevés annuels, revue des horaires, préconisations chiffrées.
- Planifier les investissements : remplacement de générateur, GTB, isolation, sur la base des résultats mesurés.
- Suivre chaque année : comparer la déclaration OPERAT à la trajectoire, ajuster.
Cas pratique (scénario type)
La situation. Un immeuble de bureaux de 3 200 m² à Saint-Brieuc, chaufferie gaz de 350 kW, occupé du lundi au vendredi de 8 h à 18 h. Année de référence déclarée : 2015.
Le problème. La déclaration OPERAT de 2026 montre une consommation à peine inférieure à celle de 2015. Le propriétaire reçoit un devis d'isolation des façades qu'il ne peut pas financer avant plusieurs années.
Le dénouement. L'état des lieux révèle une régulation sans réduit de week-end, une loi d'eau jamais retouchée et un brûleur mal réglé. Les corrections sont faites en une journée. La baisse apparaîtra sur la déclaration suivante, et le chantier de façade est repoussé à un moment où le propriétaire disposera de chiffres réels.
À retenir avant de décider
- Seuil : 1 000 m² d'activité tertiaire, sur un bâtiment, une partie ou un site.
- Déclaration : OPERAT chaque année avant le 30 septembre, attestation affichée depuis juillet 2026.
- Objectif : moins 40 % en 2030, ou la valeur absolue de votre catégorie.
- Chauffage : environ la moitié des consommations, premier levier à régler.
- Exploitation : un levier reconnu par le texte, peu coûteux, rapide à mesurer.
Le vocabulaire à connaître
- Éco-énergie tertiaire
- Nom officiel du dispositif, appelé couramment décret tertiaire.
- Année de référence
- Année de consommation, entre 2010 et 2019, qui sert de base au calcul des baisses.
- Valeur absolue
- Niveau de consommation fixé par arrêté pour une catégorie d'activité, alternative à la baisse en pourcentage.
- Loi d'eau
- Réglage qui ajuste la température de l'eau de chauffage en fonction de la température extérieure.
- Réduit
- Abaissement programmé de la température pendant les périodes d'inoccupation.
Une trajectoire 2030 qui commence par la chaufferie
État des lieux CVC, réglages et suivi annuel dans un seul contrat. Réponse sous 24 h ouvrées.
Questions fréquentes
Quels bâtiments sont concernés par le décret tertiaire ?
Les bâtiments, parties de bâtiment ou ensembles de bâtiments sur un même site où au moins 1 000 m² sont consacrés à une activité tertiaire : bureaux, commerces, enseignement, santé, hôtellerie, bâtiments publics.
Quelle est l'année de référence pour le décret tertiaire ?
Une année de consommation complète choisie entre 2010 et 2019, ou la première année pleine d'exploitation pour un bâtiment plus récent. Elle sert de base au calcul des baisses de 40, 50 et 60 %.
Quand faut-il déclarer ses consommations sur OPERAT ?
Chaque année, au plus tard le 30 septembre, pour les consommations de l'année précédente. OPERAT produit ensuite une attestation numérique, dont l'affichage est obligatoire depuis le 1er juillet 2026.
Quelles sont les sanctions prévues par le décret tertiaire ?
D'abord une mise en demeure du préfet, avec un délai de trois mois. Puis une publication possible sur un site de l'État, et une amende de 1 500 € au plus pour une personne physique, 7 500 € pour une personne morale.
Que stipule le décret 2019-771 du 23 juillet 2019 ?
Il précise les modalités de l'obligation de réduction des consommations : bâtiments concernés, année de référence, objectifs en valeur relative ou absolue, plateforme de déclaration et sanctions. Il est aujourd'hui codifié aux articles R174-22 à R174-32 du Code de la construction.
La maintenance du chauffage compte-t-elle pour le décret tertiaire ?
Oui. L'article R174-23 cite les modalités d'exploitation des équipements et les dispositifs de gestion active parmi les actions pour atteindre l'objectif. Un réglage de régulation ou de combustion produit une baisse mesurable dans OPERAT.
